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政策成為樓市未來走向最大變量

2012年05月11日 09:17 [打印] 相關 評論
日前,萬科、富力、恒大等多家大型上市房企相繼公布了4月銷售業績,一線房企業績分化明顯:萬科、富力、花樣年、首創置業等環比下滑,萬科4月環比下滑35.4%,同比下滑5.8%,而恒大、保利、金地等房企銷售額有所反彈,其中恒大地產各項指標位居首位。與此同時,根據市 場機構的統計,4月份主要城市商品房存量在連續3個月回落后再次反彈,樓市走向難言回暖,而未來趨勢的最大變量在于政策。

  根據鏈家地產市場研究部統計,萬科、富力、融創、佳兆業、恒盛、花樣年、首創7家大型上市房企4月銷售業績合計167.05億元,環比下降18%,同比去年上漲11.3%。7家大型房企中除恒盛、融創兩家環比上漲外,其余都出現下滑,其中萬科環比下滑35.4%,同比下滑5.8%。7家房企4月累計銷售額均未達到年度目標的1/3。

  而在香港上市的恒大地產4月業績表現卻頗為搶眼。恒大4月份銷售額81.9億元,同比增長33.1%,環比增長103.5%。4月銷售面積138萬平方米,同比增長57.8%,環比增長126.4%。恒大4月份在銷售額、銷售面積等指標上均超越萬科,居全國首位。

  從各大房企整體業績方面來看,商品住宅市場在經歷了3月“樓市小陽春”的快速增長后,4月大部分房企銷售增速有所回落。從各大城市銷售情況來看,4月樓市并沒有持續3月份的勢頭:成交量再度下降,庫存量再度增加,市場呈現出一定程度的拉鋸狀態。

  上海易居房地產研究院選取北上廣深4個一線城市以及青島、南京、杭州等6個二線城市進行的調研顯示,從供應量看,4月份10大典型城市商品住宅供應量共計529萬平方米,與去年同期相比下降7%,與上月相比上漲18%。業內人士表示,從歷史上看,目前的供應量對于銷售旺季而言仍處于偏低水平。其中大型房企今年入市項目明顯減少,比去年同期下降25.8%,新開項目簽約率也不理想。萬科1-4月在北京無新項目入市。

  從成交量來看,4月份,10大典型城市商品住宅成交量共計461萬平方米,與去年同期相比上漲25.7%,與上月相比下降7%。

  從庫存量來看,截至2012年4月底,10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5598萬平方米,與去年同期相比增長30.86%,與3月相比增長1.23%。4月份,由于大多數城市成交環比3月份下滑,同時供應量增加,庫存量連續下降3個月后再度小幅增長,但并未再創新高。

  對于市場的未來走勢,鏈家地產市場研究部研究員陳雪認為,從年內環境看,2012年房企仍然面臨著較大壓力,去年因滯銷形成的高庫存、待開發土地建設資金需求以及較高的負債壓力。

  從目前上市房企公布的季報和公告來看。針對當前的市場狀況,各大房企也在積極調整戰略布局。

  一方面,大部分房企都做了產品結構調整,適應以剛需為主導的市場需求,提高適合剛需的中低端比重,適當降低新項目價格。另一方面,則是加大向二、三線城市的布局。以地產龍頭萬科為例,今年前4個月,萬科在北京都沒有新項目入市,4月新開的5個項目都分布于青島、唐山、南充和貴陽等二、三線城市。與一線城市相比,二、三線城市的消費者更傾向于購買全國性質的大型品牌開發商的項目,即便是在整體價格下行的情況下,大型品牌開發商的讓價力度也可以依靠其品牌及質量優勢,略微減小降價幅度,保持收益與簽約率的良好平衡。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴記者:“總體來看,今年春節過后,全國主要城市住宅成交量趨于活躍,但4月份多數城市成交放緩,說明市場的反彈力度有限,而且在房地產調控難以有效松動的政策背景下,未來幾個月成交情況存在較大的不確定性,而未來趨勢的最大變量在于政策?!?/DIV>
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